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天房发展:津鑫共创资产评估报告

天房发展:津鑫共创资产评估报告   时间:2019年09月04日 15:41:05 中财网    
原标题:天房发展:津鑫共创资产评估报告

天房发展:津鑫共创资产评估报告


本资产评估报告侬据中国资产评估准则鳊制

天房(苏州)投赉袋展肴限公句
拟股杈转让事宜所涉及的
苏州津鑫共创且业有限Jab司

∷股东全郡杈燕价值
赍产评估报告


华工全估评报宇IzO1g1110号
(共=册,穿-册)




天津华艾金倍资广吁”宵限令目 :
二o-九年五月=十^曰



天房(苏州)投资发展有限公司
·股权转让项目·资产评估报告




声明。¨¨¨¨.¨..¨.....¨¨¨¨¨....·r¨
¨¨¨¨¨¨.2

r


资产评估报告摘要。¨∴¨¨¨¨¨¨¨.....¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨·3
资产评估报告。¨¨¨.....¨.¨¨¨¨....¨¨¨¨¨¨¨¨¨·6
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况.¨
¨
6F

二、评估目的。¨¨¨¨....¨.......¨¨¨.¨¨¨¨.13
三、评估对象和评估范围。¨¨¨¨¨¨.¨¨....¨¨¨¨¨¨¨13LF

四、价值类型。¨¨¨¨.¨¨¨¨¨¨¨¨¨..¨¨...¨¨¨.14
五、评估基准日。¨¨¨¨.¨¨¨¨¨¨¨¨¨.¨¨.¨¨¨¨¨¨15
六、评估依据。∷。

¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨∶·¨∷,∴
¨¨∴¨¨¨.¨¨15

LF

七、评估方法。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨...¨....¨¨¨¨¨¨¨1:
八、评估程序实施过程和情况。¨¨¨¨.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨22
九、评估假设。¨¨¨.¨.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨⒛
十、评估结论。¨¨¨∴¨¨¨。.∵
∵¨¨.¨∵·P¨
¨∴·¨¨¨¨∵。25
十一、特别事项说明。¨¨¨¨¨¨¨¨¨.¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨25
十二、资产评估报告使用限制说明。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨”


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十三、资产评估报告日。¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨⒛
附件。

29


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⒌踟蚓巛‰∷℃¨口¨肜

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天房(苏州)投资发展有限公司.. ·股权转让项目·资产评估报告

声明

LE卩

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责任。


机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使
用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是

持独立、客观、公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。


四、评估对象涉及的资产、负债资料由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。


五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
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者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人
不存在偏见。

六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场

卩■盯盯口
一、评国产估是基和中资本资产评报据财政发布资评准则估告依部的产估本
∶ -
∷业业协道会发的和职德准布资产评执准则编制.. 估则
二、、和法定资规规或照法政委托人者其评使用人应当按律行他资产估报告
使报告评估产评报的范托或者其资产估告载明使用围使用资产评估报告人他;委
承担违不用人反述的评估师前规定用资评,本资评及其资产使产估报告产估机构
、评报告本合约的资产估资产评估报告仅供委托人资产评估委托同定其他中
,其、;除何此之任用人法法他和政的评人外律行规规定资产估报告使用使用使
酽卩
。证对评可估对象实现的价格保
LLE卩
,坚三、、准则遵法和产评估守行政法规资本资产评机构及资产评估师律估

,对评估必注经的;己查的法要关调及涉及资权属状况予对评对象其所产律给估
匚卩Ⅱ

对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实
披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
Li匚
要求。


七、本资产评估机构出具的资产评估垠告中的分析|判断和结界受资产评估
报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
L

中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。



天房(苏州》投资发展有限公司.. ·股权转让项目·资产评估报告

-(苏州)投赉找展玄.. ,RJou

拟枚权特让J-9及的苏州井=共创正业饣.. RJon
枚宋全邪权燕价.. ⒒ 资
产讦估报各打要.. ∷

华夏金信评报字[2019]110号

,


天津华夏金信资产评估有限公司接受天房(苏州)投资发展有限公司的委托..
根据有关法律、行政法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,按照
必要的评估程序,对苏州津鑫共创置业有限公甸股东全部权益在评估基准日的市
场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下:

一、评估目的:天房(苏州)投资发展有限公司拟转让所持有的苏州津鑫共
创置业有限公司股权,需要对该公司的股东全部权益价值进行评估,为上述经济
行为提供价值参考依据。.. ∷.. ¨

二、∴评估对象和评估范围:评估对象为苏州津鑫共创置业有限公司股东全部
权益价值;评估范围为苏州津鑫共创置业有限公司的全部资产和负债,包括流动
资产、非流动资产和流动负债。


Ⅱ湖Ⅱ
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ⅡⅡ

旧旧口

旧旧

H旧

三、价值类型:市场价值。

四、评估基准日:⒛18年12月31日。



∷五、评估方法:资产基础法。

六、评估结论:本评估报告采用资产基础法评估,具体评估结论如下:
总资产账面价值为.. “,858.15万元,评估价值为76,BG7.65万元,评估增值

12,0Og。sO万元,增值率为.. 18.V%;

总负债账面价值为.. “,GB4。 ⒛万元,评估价值为“,Gg4.29万元,评估结果
无变化;
净资产账面价值为173.86万元,评估价值为12,1出。3G万元,评估增值
12,00g.sO万元,增值率为6,gO7.57%。


评估结果见下表:

资产评估结果汇总表

单位:人民币万元
账面价值评估价值坩值额坩值率%

项目
A B C=BtA DC/A× 1009s

旧臼

ⅡⅡⅡ

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盯盯■Ⅱ

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流动资产.. 62,04120 74,050,52 12,009,32nυ

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υ
0



^
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非流动资产.. 2,816,95 2,817,13 0,18


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Ⅱ日日日日Ⅱ田留

ⅡⅡⅡⅡⅢ驷扫

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■■■□■■■■■■■■■■■■■■■■■■■



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天房(苏州)投资发展有限公司.. ·股权转让项目·资产评估报告..
34567
其中:可供出售金融资产..
持有至到期投资..
长期应收款..
长期股权投资..
投资性房地产..

8固定资产

^


诠0




4.30


00


5


公υ

^
^


9在建工程..
10工程物资
固定资产清理..
12生产性生物资产

油气资产..
14无形资产..
15开发支出..
16商誉

长期待摊费用..
18递延所得税资产.. 608,26 607,83 ˉO,43 ˉ0,07
19其他非流动资产.. 2,205,00 2,205,00

Fh〓

24诤资产.. 173,86 12,183,36 12,00θ ,50 6,907,57

七、评估结论的使用有效期:本评估结论使用有效期为

年,自评估基准日..

⒛18年12月31日至.. ⒛19年12月30日 :
L旺
八、在使用本评估结论时,提请其他相关当事人关注以下事项.. :
(一)委估电子设备重置价为不包含增值税价值.. ;
(二)评估人员对该项目进行了现场勘查,但未对该项目的房产及土地进行

全面勘丈。评估人员通过核对该宗地《不动产权登记证》、《房产测绘成果报告(预
算)》及《建设工程规划许可证》等替代文件∴以企业提供的《房产测绘成果报
告(预算)》(预算编号.. YXM001∝2)文件测量面积进行评估。


艹℃饣盯豇‰汪艮豇齄卩
α


(三)企业开发的平江风华项目,目前尚未办理竣工验收手续,全部工程款
尚未结算完成,本次评估按照目前所掌握的合同情况及工程量估算了合理的欠付
工程款,与实际结算金额存在差异的,以实际结算金额为准。


(四)本次评估按照预缴比例估算了房产销售的土地增值税(江苏省地方税

务局关于调整土地增值税预征率的公告(苏地税规.. (⒛16)2号 ))、企业所得
税,项目完毕汇算清缴金额存在差异的,以主管税务机关认可的汇算清缴金额为
准。


20资产总计.. 64,858.15 76∶867∶65 12,009.502I流动负债.. 64,684,29 64,684,29
22非流动负债..
23负偾合计.. 64,684,29 64,684.29

2


二●


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天房(苏州)投资发展有限公司
·股权转让项目
·资产评估报告

(五)本次评估于⒛18年4月16日对项目现场进行了现场勘查,于现场勘
查日该项目正在进行最后收尾工作,至评估报告日,平江风华项目已于
⒛19年

,


5月
⒛日全部竣工并交付,经与企业核实,评估基准日的工程形象进度准确
故以企业提供的至基准日的三方形象进度确认单确定工程完工进度。


L


(六)本次评估己考虑从⒛19年4月1日起实行的《关于深化增值税改革

有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告⒛19年第3g号)增值税税
收政策的因素影响。

F匕
(七)本次评估不存在法律法规优先受偿的工程款项。

(八)苏州津鑫共创置业有限公司注册地为苏州市广济北路388号,实际办
公地址为苏州工业园区通园路Gg9号港华大厦17楼。

(九)本次评估对评估目的实现后由于评估资产发生增减值变化可能导致企
业产生的相关税赋未作考虑。


L卩
(十)评估过程中,评估人员观察所评估房屋建筑物的外观,在尽可能的情
况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况,未进行任何结构和材质测试。在对
设备进行勘察时,因检测手段限制及部分设备正在运行等原因,主要依赖于评估
FhΓ
人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询
问情况等判断设备状况。

(十一)评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。


L卩

,欲了解本评估业务的详细情况和正确理以上内容摘自资产评估报告正文

解评估结论,应当认真阅读资产评估报告正文。


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天房(苏州)投资发展有限公司.. ·股权转让项目·资产评估报告

-(苏州)R△-狃钔


拟戕杈辖让氵史所涉Jt的苏州汴创置.. JL,9RJoH^共

投宋全邪权茂价.. ⒒
资产评估报备

华夏金信评报字⑿01gl110号
天房(苏州)投资发展有限公司:
天津华夏金信资产评估有限公司接受天房(苏州)投资发展有限公司的委托

,


根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则.. ,
采用资产基础法,按照必要的评估程序,对天房(苏州)投资发展有限公司拟实
施股权转让事宜所涉及的苏州津鑫共创置业有限公司股东全部权益在⒛18年 12
月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:

一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
概况

本次资产评估的委托人是天房(苏州)投资发展有限公司,被评估单位是苏
州津鑫共创置业有限公司,资产评估委托合同约定的其他报告使用人为国家法律、
法规规定的其他报告使用人。


(一)委托人概况

名称:天房(苏州)投资发展有限公司
统一社会信用代码:9132Os05M61610gBU
类型:有限责任公司(法人独资)
住所:苏州高新区邓尉路109号1幢(狮山街道办公室⒛9室)
法定代表人:杨宾
注册资本:硐0O万元整
成立日期:⒛15年OG月 ⒛日
营业期限.. :⒛15年OG年zg日至⒛3s年OG月28日


经营范围房地产投资、房地产开发;商品房销售;自有房屋租赁服务;工
程施工准备服务;市政道路工程施工。(依法须经批准的项目,·经相关部门批准
后方可开展经营活动.. )

(二)被评估单位概况

1、

基本情况
名称:苏州津鑫共创置业有限公司



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天房(苏州)投资发展有限公司
·股权转让项目
·资产评估报告

统一社会信用代码
:91mOsOBMA1MBJLC⒛
类型:有限责任公司
住所:苏州市广济北路3g8号
法定代表人:杨宾
注册资本:zO00万元整
成立日期:⒛15年11月
⒛日
营业期限
:⒛15年11年
⒛日至
⒛“年11月z3日
经营范围:房地产开发;商品房销售;自有房屋租赁。(依法须经批准的项

目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
2、公司股权结构及变更情况
苏州津鑫共创置业有限公司成立于
⒛15年11月,系由天房(苏州)投资发

展有限公司和深圳威新软件科技有限公司共同出资组建的,认缴出资额为
2,OO0

万元整,实缴出资额为2,000万元整,其中天房(苏州)投资发展有限公司货币
出资
1,∞0万元整,深圳威新软件科技有限公司货币出资ggo万元整。上述出资
业已经苏州东瑞会计师事务所有限公司审验,并出具了东瑞内验⒓015]字第
30OB号验资报告。各股东及股权情况如下:


序号股东名称出资方式出资金额(万元
)出资比例
1天房(苏州)投资发展有限公司货币
1020.00
51,00%
2深圳威新软件科技有限公司货币
980,00
49,00%

合计
2,000,00
100,00%

0。


⒛16年8月深圳威新软件科技有限公司将其持有的0。mgO/0的股权(计gB
万元出资额)以18万元转让给嘉兴稳投一号投资合伙企业(有限合伙)。

截至评估基准日,苏州津鑫共创置业有限公司实收资本为
⒛O0万元人民币
,
股东名称、出资额和出资比例如下
:
股东名称、出资额和出资比例
序号投资者名称出资方式出资金额(万元)出资比例


l


天房(苏州)投资发展有限公司货币
1,020.00
51,00%
2深圳威新软件科技有限公司货币
979,02
48,951%
3嘉兴稳投一号投资合伙企业(有限合伙
)货币
0,98
0,∝9%

合计
2,000.00
100,00%


3、

公司经营管理结构
苏州津鑫共创置业有限公司设有项目总经理1人,直管工程部、市场部、设
计部、成本部、客户关系部、财务部及人事部共计13人,公司组织架构如下图
:


天房(苏州)投资发展有限公司
∵股权转让项目·资产评估报告


专业支持团队

艹顶目现场团队
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ˉ~ˉ~~ˉ冖~ˉ
“ˉˉˉˉˉˉˉ冖ˉ
ˉˉˉˉˉˉˉ。


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ˉ~ˉ
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=4、公司的主要业务及经营情况
苏州津鑫共创置业有限公司主营业务为房地产卉发及商品房销售。

5、已获资质情况

Lb∷
苏州津鑫共创置业有限公司已取得中华人民共和国房地产开发企业暂定资
质证书,按叁级标准从事房地产开发经营业务,有效期自⒛18年4月2日至⒛19
年4月18日止。该资质已于
⒛19年4月18日办理延期,有效期至
⒛⒛年
4

月18日。

6、企业主要资产概况
企业账面记载的主要资产为存货-开发成本t平江风华项目,淳项目沟坐落于

i

苏丿刂
刂刂市姑苏区苏站西路北、苏站别苑东平江风华雅苑的在建项目。

项目由4幢小高层住宅,4幢叠加住宅,3栋社区商业、1幢配套用房及
1
个地下车库组成。住宅总套数187套、商铺sO套、可售车位154个,具体建设

■∷■■冖■

■∴■


下内容如


■■■■≡△
施工楼号
公安

(销

售)
规划用地层数
建筑
(m2)
面积


上建
(血

)

备注


1#
1号楼住


3-8
居住用地地上8层
2,449,68
26.2

2#8号楼6层居住用地地上6层
4,026,18
3#2号楼9层居住用地地上9层
3,985,56


4#
9号楼物业用
居住用地
地上1层
904,28


房1层地下1层
容积率
1,2,
地上6层建筑密度
5#7号楼6层居住用地
地下1层
4,008.88
2溉,绿地率

6#
3号楼

住宅
11
居住用地地上u层
2,442.00
30%。



地上6层
4,020。缶6

7#6号楼6层居住用地
地下1层
地上6层
2,019,91

8#5号楼6层居住用地
地下1层
g+物业用房4号楼11层地上11层
1,996,11



天房(苏州)投资发展有限公司·股权转让项目·资产评估报告

13#(配电室)地上1层 267,00L号楼l+商业商铺地上2层 2,845.493号楼绀商业商铺地上2层1j560。07 8,8

地上2层8,8

6号楼3+商业商铺
局部3层
1,517.64
12.4

3+楼居委会.. -
201.83
社区用房..

车库1M个 7,806,90

注:该项目于2016年11月1日由苏州市房地产测绘队出具了房产测绘成果报告(预算)

(预算编号YXM001042),建筑面积共计硐,051.gg平方米,与规划总建筑面积硐,Os7,gs

平方米存在35.gg平方米差异。


截至⒛18年12月31日,经三方确认的工程进度如下:1#丬#楼湿作业完
成;1#叫#楼墙面基层基本完成。5#司#楼室内地坪、抹灰完成;墙面一遍腻
子亮成。9幢(售楼处)土建及精装全部莞焱。她卡停车场砌筑抹炭庾地坪莞成;
墙面批白完成。1#丬#商铺砌筑基本完成,粉刷准各中,其中1讫#商铺主体,
砌筑,地坪,水电预埋完成,胂商铺主体结构施工至二层,一结构水电预埋随主
体完成室二层。室外配套雨污水、燃气、自来水及供电施工基本完成。项目整体
计划于⒛19年5月底完工进行交付。

该项目于2016年12月19日已经取得了商品房预售许订证(苏房预姑苏

【⒛16】3”号),证载有效期至⒛17年5月19日,证载预售总建筑面积30,gO4
平方米,共⒛3套(处)其中:住宅”羽6。∝平方米,共187套,非住宅83⒛。锊
平方米,共106套(处),⒛18年4月27日,苏州津鑫共创置业有限公司对尚
未出售的房产办理了商品房预售许可证延期手续,取得了商品房预售许可证(苏

房预姑苏【2016】322号变更),预售总建筑面积.. g3∞。Gs平方米,共 Ⅱ套(处),
其中:住宅1891。sG平方米,共14套,非住宅57∝。21平方米,共锣套(处);
其他%6.88平方米,共13套。经核对预售许可证证载面积与房产测绘成果报告
一致。..

于估价基准日zO18年12月31日,住宅部分除B+楼地下室4外,已经全部
售罄丿商业房产已售7套,剩余未售房产主要包括鲳套商业用房、1闾地下室

和154个车位,主要明细如下:

序号施工楼号房号坐落位置建筑面积 (m2)

L#商业.. 1700苏西路北、苏州别苑狂..
102.95

△ⅢⅢ朋捌甜
Ⅲ阴ⅢⅢⅢ田Ⅲ扪ⅢⅢⅢⅢⅢ田Ⅲ旧Ⅲ旧旧旧旧旧旧旧旧旧旧ⅢⅢ旧Ⅲ旧旧凹四四

■ⅡⅡ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
121。 47

、Ⅱ

苏丿

9叫

市姑苏区姑苏西路北、苏丿别殛

1#商业.. 1704

1#商业.. 1706苏J、姑苏区姑苏西路北、苏少.. Ⅱ别苑东.. 121.47

106.82


1#商业.. 1708苏州
"市市姑苏区姑苏西路北、苏州别死/Tx


天房(苏州)投资发展有限公司
·股权转让项目
·资产评估报告
1#商业
1710苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
94.32
61#商业
1712苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
119,7
71#商业
1714苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
137.64
81#商业
1718苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
124,04
91#商业
1720苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
137.64
101#商业
1722苏州市姑苏区姑苏西路北〈苏州别苑东
119,71#商业
1726苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
115.96
12l#商业
1728苏州市姑苏区姑苏西路北1苏州别苑东
117,03
131#商业
1730苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别殂东
117.03
141#商业
1732苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
{
119.69
15
Ⅲ商业
1734苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
119.69
161#商业
1736苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
119.69
171#商业
1738苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
119.98
181#商业17灶0苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
146.66
19
l△商业
1748苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
113.75
20胂商业
75苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
118,53
21胂商业
77苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
130.24
22S+商业
79苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
130,24
23胂商业
81苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
130.24
24胂商业
83苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
130,24
25胂商业
85苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东138。

95
263+商业
87苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
138.95
27胂商业
89苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
117.04
28胂商业
91苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
134.55
29弼商业
93苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
132.33
30胂商业
95苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
129,38


313+商业
97苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
129.38
32酣商业
101苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
129.35
33弼商业
103苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
129.35
34G+商业
105苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东l在5.75

庆υ00

s△商业
L07苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
129.72


111瑁



丬刂£

d℃


1J妇

36觯商业
109苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
124.17
37s+商业苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
152.14


38觯商业
113苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东152.1灶
39觯商业
115苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
124.17
40酣商业
117苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
124.17
41觯商业
119苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
130.96




≡丨

b〓

瑁1∷
Ⅰ丨




LLL


o乙

锑商业
121苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
84.87

彳△

Ⅲ商业
123苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
90,85

00


'






灶4
8#地下室
4苏州市姑苏区姑苏西路北、苏州别苑东
24.19
154个

45车位

h卜

10



FL匕

地理位置
L﹁
四至

土地用途

土地面积(亻)
土地级别
权证号

L

发证时间

不动产单元号..



∷■〓冖ι汗⒈匚卩匕盯口

天房(苏州)投资发展有限公司.. ·股权转让项目·资产评估报告..

项目权益状况如下:

(1)土地状况..
①土地登记状况
平江风华雅苑项目坐落于苏州市姑苏汶广济北路与苏站路交叉白,加15年 9
月⒛日天房(苏州)投资发展有限公司以出让方式取得,并与苏州市国土资源
局签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:320sOl⒛15CRO150号 ),
宗地编号为苏地201s-WG-25号,后于2016年01月25日,又签订了《关于..
3⒛bO1201bCR01sO号出让合同的补充协议》,经苏州市国土资源局同意,该地块
土地使用权人由天房(苏州)投资发展有限公司变更为苏州津鑫共创置业有限公
司,原出让合同中所载明的权利与义务也相应转移至苏州津鑫共创置业有限公司。

于估价时点苏州津鑫共创置业有限公司已取得《不动产权证》。待估土地名称、
位置、用途、面积、四至、土地使用证等土地登记状况详见表

1。


苏州市姑苏区苏站西路北、苏站别苑东
东临:广济北路,南临:苏站北路,西临:苏站别苑,北临:河道
批发零售用地、城镇住宅用地
2鲳16.08平方米


四级
苏.. (⒛16)苏州市不动产权第8013g06号
2o16垄F05月 10日
320508 031012 GB10100 W00000000

②土地权利状况
hF■
待估宗地的土地所有权属于国家,其土地使用证号t土地使角权年眼及他项
ˉ


#
\


权利状况见表2。


土地所有权

土地使用权

巳卩
他项权利
h

土地取时间得
■狂

ι卩

出让价款
批准使用年限
己使用年限

剩余使用年限

L

其他条件

F


表2土地登记状况表
国有
出让



2015垄F11丿习30日
264941在56
批发零售用地硐年,机关团体用地们年,城镇住宅用地70年


3.Og年
批发零售用地3s。91年,机关团体用地3G。91年,城镇住宅用地GG。91年
根据出让合同补充条款,配建商业、社区居委会用房、物业管理用房..

,


土地使用权年限分为硐年、硐年、m年,土地用途分为:批发零售用地、
机关团体用地、城镇住宅用地


L豇

L匕

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LLΓ口卩卩卩盯口匕旺刁℃∷℃∵



i℃


b


天房(苏州)投资发展有限公司·股权转让项目·资产评估报告

(2)地上建筑物状况
根据《不动产权证》中附记规定:“1.0〈容积率.. ≤1.2,开工日期.. :201G-11-30,
竣工日期⒛18△1-30;商业建筑面积占计容总建筑面积的⒛%-3O%o”估价对象
于⒛16年5月取得了《建设工程规划许可证》(建宇第320s01⒛16QOO18号 ),
规划总建筑面积为们,Og7。gB平方米,计容建筑面积为zg,15々∶氵4平方来;于

⒛16年10月21日取得了《建筑工程施工许可证》(编号:3⒛bO120161∞10101),
后由于施工单位的变更等原因,于 ⒛18年5月2日取得了新的《建筑工程施工
:


许可证》(建设项目编码:3205011603040105、施工许可编号..
3⒛sO1201SOsOzO3O1);证载面积


上面积地下面积地上层数地下层数



丿叫Ⅱ¤各弧“.. ⒖号地块建设项目
(苏州苏站路项目)甜
苏地⒓Ols-△,c-zs号地块建设项目
(苏州苏站路项目)g+
苏地2015哪cˉ25号地块建设项目
(苏州苏站路项目)G+
苏地.. 2015-wcˉ25号地块建设项日
(苏州苏站路项目)s+
苏地201s-wc习5号地块建设mA日
(苏州苏站路项目)14#燃气调压站..
苏地.. ⒛15-wGˉ25号地块建设项目
(苏州苏站路项目)8#
苏地.. 2015-woˉ25号地块建设项目
(苏州苏站略项目)2#
苏地.. ⒛15-wcˉ25号地块建设项目
(苏州苏站路项目)地库..
苏地2015-wc-25号地块建设项目
(苏州苏站路项目)3#
苏地.. 2015-wⅡ25弓地块建设项目
(苏州苏站路项目)7#
苏昆2。15-wc-25号地块建设项目
(苏州苏站路项目)1#
块建设项目
(苏州苏站路项目)13#配电房..

总面积:40087。gB(平方米)

58,70


2002.54


776,66


236,70


698,34


3306,63


353,08


1657,77


8,99o。 00

3306,63704,3厶

69,12


5544.63


7489,85


o,00


在161,22 46,55

698,34


3306,63


5324.5479.座4

257,28


:


地上面积.. :地下面积..

29113.56(平方米)10g⒕.42(平方米)

12


1
1 16 16 116 19 1o 116 l8 11 o


天房(苏州)投资发展有限公司:股权转让项目·资产评估报筻

近三年的财务及经营状况
被评估单位评估基准日财务及经营状况如下表
金额单位:人民币万丕

7、

项目2016自F12月31日2017自F12月81日2018自F12'目 31 日..
64,858,15
资产总额.. 57,319,66 51,θ25,0864,684,29
负债总额.. 56,062,98 51,495,39173,86

净资产
项目2016出FJ芰
1,256.68
2017自FJ近
429,69
2o18出FJ近

卜..

营业收入
ˉ

ˉ341,10
利润总额..
ˉ976,37 1,102,67
ˉ

ˉ255,82


ˉ827‘00


h
净利润.. 732,61
上述⒛16年、⒛17年度、⒛18年度会计报表业经中喜会计师事务所(特殊口..
普通合伙)审计,分别出具了中喜审字【⒛17】第OTGO号、中喜审字【⒛18】

℃.. 第OSgO号、中喜审字【⒛19】第αG3号标准无保留意见审计报告。

(三)委托人与被评估单位衤间的苯系
委托人天房(苏州)投资发展有限公司为苏州津鑫共创置业有限公司股东,
持有苏州津鑫共创置业有限公司51%的股权。

(四)资产评估委托合同约定的其他报告使用人
资产评估委托合同约定的其他报告使用人为国家法律、法规规定的其他报告

使用人。





℃天房(苏州)投资发展有限公司拟转让所持有的苏州津鑫共创置业有限公司

二、评估目的

卜的股权,为此需要对评估基准日苏州津鑫共创置业有限公司的股东全部权益的市
场价值进行评估,为上述经济行为墀供价值参考依据。

该评估目的所涉及的经济行为文件为苏州津鑫共创置业有限公可脾东会决
议和苏州津鑫共创置业有限公司第二届股东会第三次会议文件苏州津鑫共创置
业有限公司关于天房(苏州)投资发展有限公司转让所持有的苏州津鑫共创置业

有限公司股权的议案。


三、评估对象和评估范围
本次评估的评估对象为苏州津鑫恭创置业有限公司股东全部权益价值,评估
范围为苏州津鑫共创置业有限公司于评估基准日经审计后的全部资产及负债,具

体资产和负债类型和审计后账面值如下表:


贿.. ⑶帅照

单位:人民币元
2018白F12月 31 日..

504,619,31β 31


其他流动资产
41,649,118,42

递延所得税资产
其他非流动资产


应付票据及应付账款

所有者权益
纳入本次评估范围的主要资产为存货一开发成本-平江界华邛目,该珥目为坐

落△丁.. 于苏州市姑苏'ˇ
区苏站西路北、苏站别苑东平江风华雅苑的在建项目



rEI由 IL 1

丨J '●
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I·r'ˉ冖.. ˉˉ'ˇ,亠¨

项目由4幢小高层住宅,4幢叠加住宅,3栋社区商业、1幢配套用房及.. 1
个地下车库组成。住宅总套数187套、商铺sO套、可售车位154个。


该项目已经取得了预售许可证,于估价基准日zO18年12月31日,住宅部

分除B+楼地下孳4外其舍己经全部售罄Ⅱ市业房产已售7套,剩畲未售房产主
要包括鲳套商业用房、1间地下室和154个车位。


,


(一)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致..
评估基准日会计报表已经中喜会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了中

喜审字【⒛19】第∝63号无保留意见审计报告。

(二)企业申报的表外资产的类犁、弊量


本次评估被评估单位未申报表外资产。


(三)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

(或者评估值)
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系中喜会计师事务所(特殊普

通合伙)的审计结果。除此之外,不存在引用其饵机构报告内容。


四、价值类型
根据评估目的,确定评估对象的价值类型为市场价值。







h

天房(苏州)投资发展有限公司
◆股

市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强迫的情况

下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。


五、评估基准日

本报告评估基准日为
⒛18年12月31日,是委托人综合考虑拟进行经济行
为的日程安排和经济行为的性质确定的。主要从三个方面考虑:一是选择与经济
行为获得批准时间较接近的时点,便于委托人对报告的使用;二是选择与审计报
告一致时间,便于基础数据的真实.谁饰;三是选择月末时点,取得相苯资料比
较容易,且方便委托人能够取得较完整的会计核算资料,便于评估操作。


六、评估依据
本次评估工作中所遵循的主要经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、

权属依据、取价依据和其他依据如下:
本次评估工作中所遵循的主要经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、

权属依据、取价依据和其他依据如下:

(一)经济行为依据

苏州津鑫共创置业有限公司第二届股东会第三次会议文件苏州津鑫共创

置业有限公司关于天房(苏州)投资发展有限公司转让所持有的苏州津鑫共创置

业有限公司股权的议案。


2、苏州津鑫共创置业有限公司殷东会决议

(二)法律法规依据

1、

1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十一次会议通过);

2.《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第六次会议修订);

3.《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第十次会议修订);

4.《中华人民共和国企业国有资产法》(2O08年10月28日第十一届全国
人民代表大会常务委员会第五次会议通过);

5.《中华人民共和国物权法》(20O7年3月
∷16日第十届全国人民代表大会
第五次会议通过);

6.《中华人民共和国土地管理法》(2OO4年8月28日第十属全国人民代表
大会常务委员会第十一次会议修订);
(中华人民苯和国主席令第⒛号,

7.《中华人民共和国城市房地产管理法》
⒛OT年8月3O日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订);

FF彐

天房(苏州)投资发展有限公司
·股权转让项目
·资产评估报告

代表大会常务委员会第二十六次会议修订);

第197次常务会议通过);

11.国家税务总局江苏省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛
利率有关问题的公告(国家税务总局江苏省税务局公告⒛18年第13号)
12.《中华人民共和国增值税暂行笨例》(中华人民共和国国务院令第
53g
号);

13.根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项
目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告
⒛16年第18号)
14.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公

⒛19年第3g号
)
15.江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公眚(拜地税规
[2Q16]2
,


号)
16.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委财政部令第32号令


⒛16年6月
⒛日);
17.《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令,1991年);
18.《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发ngg2]第sG号
);
19,《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第378号令,⒛O3年);
⒛。《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理
工作的意见》(国办发[2O0凵102号
);
21.国务院国有资产监督管理委员会第12号令《企业国有资产评估管理暂
行办法》
;


订雨修号第);、部令S3号财政一(财第部令政8.《则准基》本准则业计企会
民二人国全属⒛十2月日第@017年法9.《业税》得企所国和民共人华中

n月院28日国务0O7年》⑿例施条法实业税得企所国和民共10.《人华中
卜冫卜卜卜卜

∵〓
¨
的流失产资止有国监督防产业资有企国进和改强加于厅关公院办国务《zz。








■一
意见》(国办发[2015]∞号);

23.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权
[2006]274号
);

24.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权
[2009]941号
);

25.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013164号);
zG。《天津市国资委监管企业国有资产评估管理办法》(津国资[2018]5号
);
27.《天津市市属企业国有资产评估项目备案工作指引》津国资产权(20!6)

一.. ˉ⒈

天房(苏州)投资发

18号

;


⒛。《苏州市土地登记条例》(2O01年7月25日苏州市第十二属人民代表大
会常务委员会第二十九次会议制定)。

(三)评估准则依据

1.《资产评估基本准则》(财资[2017]侣号);
2.《资产评估职业道德准则》(中评协Iz017]3O号);
3.《资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协[201g136号);
4.《资产评估执业准则-资产评估报告》(中评协[2018]35号);
5.《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协⒓O17]3S号 );
6.《资产评估执业准则一资产评伸档案》(中评协〃01g137号);
《资产评估执业准则一利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号);
7‘


8.《资产评估执业准则一企业价值》(中评协⒓018]3g号);
9.《资产评估执业准则-不动产》(中评协⒓017]SB号);
1o.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]矽号);
11,《资产评估机构业务质量罕刳乍南》(中评协[2017]娟号);
12.《资产评估价值类犁指导意见》(中评协IzO17]狎号);
13.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协IzO17]胡号);
14.《房地产估价规范》⒃B/Ts∞91刁01ω ;
(四)杈属依据
1。


营业执照;

;


2.《中华人民共和国企业国有资产产权登记表》..
3.《国有建设用地使用权出让合同》及补充合同;
4.《中华人民共和国建设用地俎划许可证》(地字第3zOs01zO1600011号 );
5.《不动产权登记证》(苏(zO16)苏州市不动产权第BO13gO6号 );
6.《建设工程规划许可证》(建字第320s01⒛1600018号 );
7.《建设工程施工许可证》(施工许可编号s20501⒛ 180sOzO301);
8.《商品房预售许可证》(苏房预姑苏【⒛16】322号)
9,《商品房预售许可证》(苏房预估.. (⒛16)3z2号(变更));
10.房产测绘成果报告;
11.工程项目合同;
12.被评估单位提供的其它有关说明资料。

(五)取价依据
1.被评估单位提供的工程成本预算、施工图纸、施工合同及其有关资料;
17



天房(苏州)投资发展有限公司.. ·股权转让项目·资产评估报告

2。


被评估房地产合同签订成交价格.. ;

3.被评估房地产预售价格.. ;
4.被评估房地产周边市场交易案例..
;


5.中国人民银行公布的评估基准日执行的贷款利率.. ; ∷

6.评估人员向设备生产厂家及销售商询价取得的资料.. ; ∷
7。


被评估单位提供的财务会计及经营方面资料.. ;
∷8。评估人员以实地勘察、市场调研等方式收集的其他相关资料。..
∴ (六)其他依据..
∷.. ∶.. ∷..

△.被评估单位申报的评估明细表.. : | ∶
2.被评估单位提供的历史年度及评估基准日审计报告.. ;
3.《资产评估委托合同》
;


4.工程项目三方确认的形象进度说明及产值表.. ;
5.被评估单位对重要事项的说明.. ;
6.其他与评估有关的资料.. : ∵∵ : ∷
七、评估方法
(一)评估方法的选择
企业价值评估方法主要有收益法、市场法和资产基础法。

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象

价值的评估方法,收益法常用的具体方法包括般利折现法和现金流量折现法。


由于被评估单位是专为平江风华项目成立的房地产项目公司,该项目开发成
本包含三类:1、住宅,2、商业、3、车位。其中:住宅包含187套,于评估基
准日除胂地下室4尚未出售,住宅部分全部已预售。商业包含sO套,于评估基
准日已预售7套,其余均未销售。车位包含154个,于评估基准日全部未销售。


项目整体于.. ⒛19年5月底全部完工交付,故企业的收入、成本、费用等现
金流在较短的时间内得以实现,考虑到未来尚需销售的资产已采用假设开发法进
行评估,且截至目前企业不存在其他项目储备,故本次评估结合评估目的和特点
未采用收益法。


企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
公司比较法和交易案例比较法。


由于被评估单位属非上市公司,同一行业的上市公司业务结构、经营模式、
企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财


天房(苏州)投资发展有限公司.. ·股权转让项目·资产评估报告

r


务风险等因素与被评估单位相差较大,且评估基准日近期同一行业与被评估单位
在盈利能力、资产规模、企业成长阶段等方面具有可比性企业的交易案例较少..

,


E■
所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得,无法计算适当的价值
比率,故本次评估未采用市场法。

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
F
为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评

r

估方法
本评


估被评估单位评估基准日资产负债
j
表表内及表外各项资产和负债可以
识别,可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估方法进行单独评估;被评
E■
估单位不存在对评估结论有重大影响且难以识别和评估的资产和负债,故本次评
估采用资产基础法。


综上,结合此次评估目的和评估对象特点,本次评估采用了资产基础法进行
评估。综合考虑评估方法的适用前提和满足评估目的,本次选用资产基础法评估
结果作为最终评估结果。


(二)资产基础法介绍
各类资产及负债的评估方法如下.. :


1.流动资产
E■
本次评估的流动资产包括货币资金、其他应收款和存货。分述如下:
(1)货币资金/
本项目货币资金包括库存现金和银行存款,通过现金盘点、核实银行对账单、.Ⅱ冫
银行函证等,以核实后的账面值确定评估值。




评估人员在对应收款项核实无误的基础上,向企业财务人员了解其他应收账
款形成的原因和对方信誉情况,同时对金额较大的款项进行函证,并抽查相关业
lⅠ
务合同,核实业务的真实性。对于可能无法收回的款项,评估人员进行了证据的

(2)其他应收款
■⒒■
巳巳■⒒■

至Ι巴

︻Ⅰ


收集,未发现有确凿证据表明存在无法收回的款项,以申报账面值确定评估值。..

IⅠ“坏账准备.. 科(”) 目是其他应收款项的备抵账户,是企业根据坏账损失发生的
可能性按照会计准则的规定计提的,其他应收款评估值是按照实际可收回的可能
性确定的,因此,其他应收账款评估值确定以后.. ,“坏账准备.. 科(”) 目按零值计算。


(3)存货
本项目存货为开发成本。本次评估于评估基准日,全部住宅己建设完成,除
胂地下室4尚未对外出售外,其余房产均已预售,故本次评估对于已全部建设完
IⅠ
成的住宅部分采用市场法以签订的合同价格扣除相关税费后确定评估结果。..

19



天房(苏州)投资发展有限公司·股权转让项目·资产评估报告

于评估基准日,商业房产处于在建状态,工程形象进度为: 1#丬#商铺砌
筑基本完成,1#、 ⒛楼商铺主体,砌筑,地坪,水电预埋完成,3+楼商茚主体结
构施工至二层,一结构水电预埋随主体完成至二层。室外工程硬铺装、道路、绿

化未完成;室外配套雨污水、燃气、自来水及供电设施已完成。截至评估基准日
存在7套商业房产已预售。


,


商业部分属于在建工程,市场上很难找到与其相似工程进度项目的成交案例..

,


因此不采用比较法进行评估。考虑到估价对象为在建工程,不属于收益性房地产..
故本次估价不选用收益法作为评估方法。

成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格

,


的方法,其本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值或价格..
成本法也可以说是以房地产价格的各个组成部分之和为基础来求取房地产的价

值或价格。从成本法的理论依据来看,盛本法一般适用于评估可独立开发的整体
房地产的价值、主要适用于评估建筑叨录新的或新巾房地产叩价值、新洱开
"铱

发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开
发的房地产都可以采用成本法估价,对于很少发生交易而限制了比较法运用,又

无经济收益或无潜在收益而限制了收益法运用的房地产特别适用于成本法估价。

现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格,直接取决于其效用而非花费

,


的成本,成本的增加一定要对效用的增加有所作用才会构成价格。换一个角度讲..
房地产成本的增加并不一定能提高其价值:祝贵幽焱本礻多也不一走说明其价值
不高。当求大于供时,价格可能大大高于开发建设成本;反之,价格可能大大低

于开发建设成本。因此,房地产开发建设成本高,并不意味着房地产价格就必定
高;房地产开发建设成本低,并不意味着房地产价格就必定低。结合本次评估的

,


在建项目为商业及车位,均具有收益忤,其价值不能仅仅依靠建设成本进行反应..

,


故本次评估不采用成本法..
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价,估价对象为在建
工程属于具有投资开发或再开发潜力的房地产,因此适用于假设开寒法,结合商
业部分的自身情况,本次评估选用假设开发法进行估价测算。


具体做法如下:

1)住宅房产-市场法评估方法
市场法是按不含价外税的可接受市场价格,扣除相关税费后计算被评估资产
评估值的方法。

评估值=售价-增值税一增值税附税-维修基金-土地增值税一印花税-所得税
注:售价为合同全价。



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2)在建商业房产、车位-假设开发法评估方法
由于委估在建项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标,项目完工程度
较高,于 ⒛19年5月底交付业主,在建未售房产、车位的收入和成本可以可靠
计量,具各选用假设开发法的前提条件确定开发项自评估值。

假设开发法评估具体测算步骤如下:

①调查待开发房地产项目的基本情况;
:


②预测开发完成后的房地产价值..
③估算预计销售金额、销售费用、税金及附加、土地增值税、续建支出、尚
需发生管理费用、投资利息、企业所得税、后续投资收益、合理利润。

在建项目价值〓预计开发完成后的销售收入-销售费用一税金及附加-土地增

值税-续建支出-尚需发生管理费用一投资利息一企业所得税-后续投资收益-需扣

除的合理利润。


(4)其他流动资产
核算内容为期末可抵扣增值税进项税、预缴企业所得税、土地增值税。..
∶评估人员查阅了增值税发票、增值税纳税申报表、所得税汇算清缴报告、企
业账簿等,核实账面记录的正确性及企业在未来年度的销售收入可以支持上述税

金在规定期限内全部抵扣;以清查核实后的账面值确定评估值。


2.固定资产一设备类资产
根据本次评估目的,按照持续使用原则,主要采用成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率 :
A、重置全价的确定
根据当地市场信息及互联网公布的报价等近期市场价格资料,依据其购置价

确定重置全价。

对于购置时间较早,现市场上无相关型号但能使用的电子设备,参照二手设

备市场价格确定其重置全价。.. ∶
B、成新率的确定
根据使用时间,结合维修保养情况,采用年限法确定成新率。



C、评估值=重置价值×成新率

3.递延所得税资产
递延所得税资产系企业核算过程中卤企业会计准则规走与税法规定不同,产
生资产的账面价值与其计税基础的差额,该金额按照预期收回该资产期间适用的

税率计算确认递延所得税资产。


泅Ⅱ旧日口
日日
肛肛肛
旧旧
田田肛旧扭盯配Ⅱ旧阳

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阳阳Ⅲ

阳阳田旧盯Ⅱ

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评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解,以评估目的实现后


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被评估单位还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估
值。


4.其他非流动资产.. ∷
其他非流动资产核算内容为往来款。评估人员查阅了相关协议,以核实后的
账面值确定评估值。


5.负债
负债均为流动负债,包括应付票据及应付账款、预收账款、应交税费和其他
应付款。

评估人员首先对申报的各项负债与有关总账、明细账进行核实,此次评估以核
实后的账面值,根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目金额确
定评估值。

J八、评估程序实施过程和情况
评估工作于.. ⒛19年4月14日开始,至⒛19年5月28日结束。具体分以下
几个阶段

:


(一)明确业务基本事项
资产评估机构与委托人及其他相关当事人讨论、阅读基础材料,进行必要的
初步调查,与委托人及被评估单位等共同明确资产评估业务基本事项,分析评估
业务风险、评估机构及其资产评估专业人员的专业能力和独立性。

(二)订立业务委托合同
在满足专业能力、独立性和业务风险控制要求的基础上,评估机构与委托人
签订《资产评估委托合同》,委托合同包括评估目的、评估对象和评估范围、评
估基准日、报告使用范围、评估报告提交期限和方式、违约责任和争议解决等内
容。

(三)编制资产评估计划

根据本评估业务的具体情况及时间要求,考虑评估目的、评估对象状况、评
估业务风险、评估项目规模和复杂程度、涉及资产的结构、类别、数量及分布状
况、相关资料收集状况及评估人员的专业胜任能力、经验及助理人员配备情况等.. ,
制定编制资产评估计划。


(四)进行评估现场调查

1、

根据评估对象和评估范围的具体情况拟定收集资料清单,指导被评估单
位清查资产、填报资产评估明细表、准各评估资料。


2、

评估人员按照资产评估准则的相关规定,通过询问、访谈、核对、监盘、
勘查等手段对纳入评估范围的各项资产进行了现场调查。



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天房(苏州)投资发展有限公司·
咫权转让项目·资产评估报声




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(1)对管理层进行针对性访谈,了解公司业务、资产、财务、人员及经营

状况,具体访谈对象包括公司生产经营各革要关节相关部门负责八及公司主要领
FL
导,并形成访谈记录。

FL
(2)将企业申报的资产评估明细表与其总账、明细账进行核对,通过查阅

有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况。仔细审查各类资产评估明
细表,检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况,并根据经捡及掌握的
rL

有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等,同时反馈给被评估单位对资产评估

明细表进行完善。

L

(3)对存货-开发成本、固定资产进行现场勘查,对存货-开发成本进行全
FL

部勘查,对重要的电子设备进行逐项勘查;对现金进行了盘点;对银行存款核对

银行对账单并发函证:对往来款项进行账务核实及发函询证等评估程序,确认其

真实性及准确性;对企业屮报的奉他耸产9稂据资产性质采用适当的调查方法谗

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行核实,确认申报资产的真实性、准确性和完整性。


(五)收集整理评估资料
评估人员根据评估项目的具体情况收集评估资料,包括直接从市场等渠道独

立获取资料,从委托人等其他相关当事人获取资料,以及从政府部门、各类专业

rL

机构和其他相关部门获取资料。


评估人员要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细表及其
他重要资料以签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认;评估人员对资产评估
L

活动中使用的资料进行了核查验证。核查验证的方式包括观察、询问、书面审查、

rL■
实地调查、查询、函证、复核等。超出评估人员专业能力范畴的核查验证事项,

评估人员委托或者要求委托人委托其他专业机构出具意见。

L

资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料迸行分析、
归纳和整理,形成评定估算和编制资产评估报告的依据。


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论)评(六结成形算定估
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FL

评估人员针对各类资产的旱体情况,根据选用的评估方法,选取相应的公式

和参数进行分析、计算和判断,形成测算结果。项目负责人对形成的测算结果进
行综合分析,形成评估结论。


L



(七)编制出具评估报告

在上述工作的基础上,编制初步资产评估报告,按公司评估业务内部质量控
制制度和程序对报告进行审核,与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资
产评估报告有关内容进行沟通。在全面考虑有关意见后,最后按资产评估委托合

同规定的时间及方式向委托人提交评估报告.. : ∷..


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九、评估假设
本次评估中评估人员遵循了以下评估假设:
(一)基本假设.. ∷


1、

交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中,评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。是资产评估得以进行的一个最基本的前提
假设。


2、公开市场假设

公开市场假设是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,交易
双方彼此地位平等,彼此都有获得是够市场信息的机会和时间,以便于对资产的
功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。该假设以资产在市场上可以公开买
卖为基础。


3、企业持续经营的假设
它是将企业整体资产作为评估对象市作由的评估假定:即企业作为经营主体,
在所处的外部环境下,按照经营目标和经营管理模式持续经营下去。

(二)具体假设

1.国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化,本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。..

2.假设公司的经营者是负责的;并且公司管理层有能力担当其职务。

3.除非另有说明,假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符
合国家有关法律法规规定;
4.假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致。

5.假设公司在现有的管理方式和管理水辛的基础上,经营范围、方式与目
前方向保持一致。

6.有关利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

7.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

8.本次评估,除特殊说明外,未考虑被评估单位股东全部权益价值或相关
资产可能承担的抵押、担保事宜对评估结论的影响。

9.本次评估假设被评估资产现有用途及土地出让合同设定的规划条件不变.. ;
10.假设委估地产坐落城市规划和土地政策不发生大的变化,现行的房地产
开发政策和货币政策不发生大的变化,房地产市场的供需状况不发生大的变化;
11.本次评估假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准

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确、完整;评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准,未考虑委
托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。


12.被评估单位主要技术骨干、营销团队和管理团队相对稳定,不发生重大
变化。

13.被评估单位提供的正在履行或尚未履行的合同、协议均有效并能在计划
时间内完成。

本报告评估结论是以上述评估假设为前提得出的,在上述评估假设变化时,
本报告评估结论无效。

十、评估结论
(一)资产基础法评估结果
截止
⒛18年12月31日苏州津鑫共创置业有限公司采用资产基础法进行评
估,得出的评估结论如下
:

总资产账面价值为
“,858.15万元,评估价值为76,867。Gs万元,评估增值
12,0Og.bO万元,增值率为
18.52%;
总负债账面价值为
“,GB4.⒛万元,评估价值为
“,GS4.29万元,评估结果
无变化;
净资产账面价值为173。

“万元,评估价值为12,183。s0万元,评估增值
12,0Og。sO万元,增值率为6,gO7.57%。

评估结果见下表


:


资产评估结果汇总表
单位:人民币万元

账面价值评估价值坩值额坩值率%
项目
A
B
C=B∷A艹£/A×10俏
1流动资产
62,041,20
74,050.52
12,009,32
19,36


^
υ
^
υ


2非流动资产
2,816,95
2,817,13
0.183其中:可供出售金融资产
4持有至到期投资
5长期应收款
6长期股权投资
7投资性房地产


^
υ
^
υ


^
υ
0



4


89lo1213
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
3,6925


16,53



天房(苏州)投资发展有限公司.. ·股权转让项目·资产评估报告..
14151617
无形资产..
开发支出..
商誉..
长期待摊费用..

18


递延所得税资产

企υ

0‘


°
°°

^


空υ

607,83


00


"
^


ˉ


0.07


19其他非流动资产..
20资产总计..
21流动负债..
22非流动负债..
23负偾合计..
净资产..

十一、特别事项说明

2,205.00
64,858.16
64,684,29
2,205,00
76,867.65
64,684,29
12,009.50 18,52
64,684,29
173.8θ
64,684,2912,183,36 12,00g.50 6,907J57

(一)委估电子设备重置价为不包含增值税价值;

(二)评估人员对该项目进行了现场勘查,但未对该项目的房产及土地进行
全面勘丈。评估人员通过核对该宗地《不动产权登记证》、《房产测绘成果报告
(预算)》及《建设工程规划许可证》等替代文件,以企业提供的《房产测绘成

果报告(预算)》(预算编号YXM001∝2)文件测量面积进行评估。


(三)企业开发的平江风华项目,目前尚未办理竣工验收手续,全部工程款
尚未结算完成,本次评估按照目前所掌握的合同情况及工程量估算了合理的欠付
工程款,与实际结算金额存在差异的,以实际结算金额为准。


(四)本次评估按照预缴比例估算了房产销售的土地增值税、企业所得税.. ¢

,


项目完毕汇算清缴金额存在差异的,以主管税务机关认可的汇算清缴金额为准。、扛..
(五)本次评估于⒛18年4月16日对项目现场进行了现场勘查,于现场勘

查日该项目正在进行最后收尾工作,至评估报告日,平江风华项目已于⒛19年"l、心
5月28日全部竣工并交付,经与企业核实,评估基准巳的工程形象进度准确

,


故以企业提供的至基准日的三方形象进度确认单确定工程完工进度。

(六)本次评估不存在法律法规优先受偿的工程款项。

(七)本次评估已考虑从.. ⒛19年4月1日起实行的《关于深化增值税改革

有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告⒛19年第39号)增值税税




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收政策的因素影响。

(八)苏州津鑫共创置业有限公司注册地为苏州市广济北路3g8号,实际办
公地址为苏州工业园区通园路Gg9号港华大厦17楼。

(九)本次评估对评估目的实现后由于评估资产发生增减值变化可能导致企
业产生的相关税赋未作考虑。


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天房(苏州)投资发展有限公司.. ·股权转许项目·资产评估报告

(十)评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值
量做出专业判断,并不涉及到评估师和评估机构对该顶评估目的所对应中经济行
为做出任何判断。评估工作在很大程度上,依赖于萎托人及被评估单位提供的有
关资料。因此,评估工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件,有
关资产所有权文件、证件及会计凭证,有关法律文件的真实合法为前提。


(十一)评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表

专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对

象可实现价格的保证。

(十二)评估过程中,评估人员观察所评估房屋建筑物的外观,在尽可能的
情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况,未进行任何结构和材质测试。在
对设备进行勘察时,因检测手段限制及部分设备正在运行等原因,主要依赖于评
估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的

询问情况等判断设备状况。

(十三)本报告是在委托人及被评估单位提供的有关会计信息资料的基础上
做出的,这些相关信息的真实性、可靠性和全面性由委托人及被评估单位负责。


,


(十四)评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供..

被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

(十五)评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。

(十六)在评估基准日以后的有效期内,如果资产数量及作价标准发生变化

时,应按以下原则处理

:


当资产数量发生变化时,应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;

1、

2、当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时,委托人
应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;

对评估基准日后,资产数量、价格标准的变化,委托人在资产实际作价
时应给予充分考虑,进行相应调整。

评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论的可能影响。


3、

十二、资产评估报告使用限制淇明.. ∵
(一)资产评估报告使用范围
本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的使用人使用。


1、

2、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的评估目的及用途使用资产评估报告。


3、委托人或者其他资产评估揖审俾用人应在载明的评估纬论傅甲有效期内


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使用资产评估报告。

4、未征得资产评估机构同意,资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者
披露于公开媒体,法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。

(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资

|


产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估专

业人员不承担责任。

(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法

律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。.. ∶
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估
对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

(五)本评估报告的特定经济行为需要国有资产管理部门和企业主管部门备
案(核准)的,在国有资产管理部门和企业主管部门备案(核准)后方可使用本

评估报告。

(六)本评估结论使用期为一年,自评估基准日⒛18年12月31日至⒛19


年12月30日。

十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为⒛19年5月 ⒛日。



产评估有限公司

资产评估师:

囿砾

二O一九年五月二十八日

28


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资产评估师承诂函

C苏川)投资发展有限公司:

吏你单位的委托,我们对你单位拟实施股权转让行为所涉及的苏州津鑫共创
限公司股东全部权益价值,以zO18年12月31日为基准日进行了评估,形成
评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我们承诺如下:

一、具各相应的职业资格。

二、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致。

三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。


四、根据资产评估准则选用了评估方法。

五、充分考虑了影响评估价值的因素。


六、评估结论合理。

乇、砰估上作本受到非法干预并独立进行。



资产评估师签名:

资产评估归

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公函鳊号:津评胬’018m3
按照《资产详估泫》、《资虍评锸行业财跛监螫蘩暧办

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构貉蘖管鹱工镎酶邋知》(财资盯⒛Ⅱ)弼聱冫的搠关艉笈
和爨求,簿冁箨资产评猞资格漩书的本审资产评铬飘构以及
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统-社会信用代码 91120116sTmGT19阿
称天津华夏金信Ⅱ资产评估有限公司
型有限责任公司


天摔开发区笫二大街21号4椽sO3室

法定代表人施耘清

注册资本贰佰万元人民币
戚立日期二00八年六月十八日
蓄业期限 zOOg年OG月18日至20z5年OG月1T日

缀鬻范圃纛矍蘩罩爨露谮霉葑橐鼍饔譬罨雪攀雾梦怿碾攮缀霪辘蕹鹅冁畜严鑫



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惟/Jll:女

登记编号:12Ⅱθ01Q
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有F·K公司


初次登记时间:2θ14-09-⒛
镩检搐崽:通过臼θ艾s-眦-02) (抽
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鬟所穰行业缀织:中国资产评馅协会
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(评估机构人员)

性别:男
登记编号
:12120015
单位名称
:天津华夏金信资产评估

有阝艮公司


初次登记时间:2012-06-11
年检信息:通过(2018-0砼-02)
(钼蛐二维码,食询评估师宿息)
所程行业组织:中国资产评估协会


  中财网

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